Почти в каждом проекте находятся квартиры, которые не вызывают интереса у покупателей. Они могут не продаваться и год, и пять лет. Новострой-СПб поговорил с экспертами и узнал, какие лоты остаются невостребованными и почему, и какие меры предпринимают застройщики, чтобы сбыть «неликвид».
Сегментация рынка и доля нераспроданных квартир
Как только девелопер открывает продажи в первой очереди нового проекта, все предложенные квартиры, как правило, моментально раскупают, ведь на старте продаж представлена не только наиболее выгодная цена, но и самое большое количество планировок на выбор. Конечно, речь идет о массовом сегменте, где быстрее всего «расхватывают» маленькие студии и однокомнатные квартиры небольшого метража. Постепенно застройщик вводит в продажу новые предложения, а некоторые лоты так и «зависают», не привлекая к себе внимания покупателей долгое время.
Общее количество квартир, которые остаются невостребованными к моменту введения новостройки в эксплуатацию, зависит как от качества и продуманности проекта, так и от его классовости, комментирует Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор». Поэтому и цифры, которые приводят эксперты, несколько разнятся.
Например, начальник отдела маркетинга ГК «РосСтройИнвест», Екатерина Пчёлкина, сообщает, что в среднем по рынку в объектах эконом- и комфорт-класса доля нереализованных квартир к моменту сдачи составляет 5-10%. Чаще всего это трех- и четырехкомнатные квартиры, которые покупают семьи с детьми. Таким клиентам важно быстро переехать в новую квартиру, поэтому они изначально ориентированы на готовые объекты. На реализацию оставшихся квартир обычно уходит полгода-год после ввода в эксплуатацию.
В элитном классе данный показатель выше, и составляет около 30-35%. Это обусловлено особенностями спроса, поясняет Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg. «Как правило, активные продажи элитного жилья начинаются после ввода дома в эксплуатацию, когда можно оценить качество приобретаемого объекта, отделку мест общего пользования, инженерию, благоустройство. В объектах же класса «эконом» большую роль при покупке играет цена, а она зависит от стадии строительства. Поэтому большинство квартир приобретается сразу, и к моменту ввода дома в эксплуатацию остаются, как правило, малоликвидные варианты», – говорит эксперт.
«После сдачи дома в среднем остается порядка 30% нераспроданных квартир, 50-60% в сегменте элитной недвижимости и 15-20% в масс-маркете»
Катерина Соболева, управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management
Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС, предлагает более детализированную аналитику: «Если дом хорошо спроектирован и нет вопросов к локации, ситуация обычно выглядит следующим образом: в самых доступных жилых комплексах к моменту ввода дома в эксплуатацию в продаже остаются лишь просторные двух- и трехкомнатные квартиры. Таким образом, в эконом-классе доля непроданных до сдачи дома квартир редко превышает 5%.
В комфорт-классе лоты продаются немного дольше в силу их более высокой цены. Здесь доля непроданного к вводу жилья может доходить до 20%. При этом в ассортименте застройщика могут оставаться все типы квартир.
В дорогих проектах (бизнес-класс и элитные жилые комплексы) после сдачи дома свободными остаются более половины квартир. Ситуация вполне типична для этого сегмента. Покупатели здесь не ищут минимальной цены, для них важнее качество и минимальный риск».
Без продаж давно стоит – значит это неликвид?
Сколько времени должен простоять непроданный объект, чтобы его отнесли к категории «неликвидного»? И как быстро должно раскупиться жилье, чтобы данная ситуация не беспокоила застройщика?
Следует понимать, что «неликвид» – понятие условное. Приобретение подобного статуса зависит от доли нераспроданных квартир и времени, прошедшего с момента сдачи объекта. Если все 100% квартир в доме не нашли своих покупателей, вопросы о ликвидности проекта возникнут сразу же. Но оставшаяся нераспроданной на момент сдачи часть – нормальное явление, считает Катерина Соболева. «В сегменте элитной недвижимости покупки редко совершаются на ранних этапах строительства, и пул квартир в комплексе может быть не полностью распродан даже через пять лет после ввода в эксплуатацию. В масс-маркете обычно распродаются все представленные в комплексе квартиры в течение трех лет», – добавляет Соболева.
Темпы продаж в объектах бизнес-класса зависят от финансовой модели, заложенной застройщиком, так как более состоятельные покупатели позволяют девелоперам выбрать: продавать все на этапе строительства или же «придержать» часть предложения до момента сдачи. Так, например, в ЖК «Кремлевские звезды» в Московском районе, который «РосСтройИнвест» ввел в эксплуатацию в марте 2019, все квартиры к моменту сдачи были проданы: рынок ждал предложение бизнес-класса в этой локации, приводит пример Екатерина Пчёлкина.
«Чем дороже жилье, тем дольше оно реализуется. Если говорить о самых дорогих и эксклюзивных квартирах (пентхаусы, квартиры с террасами и т.д.), то это – единичный продукт, который может искать своего покупателя годами»
Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС
«Если жилой комплекс не продается в принципе, это один разговор. Если он продается медленно или долго после ввода в эксплуатацию, то это уже вопрос не ликвидности, а конкретных факторов. Нужно смотреть, почему так происходит: завышенная цена, типы квартир, которые есть в продаже и так далее», – говорит Светлана Московченко. Выявив, в чем причины, застройщик может предпринять действия, направленные на их устранение.
Безусловный неликвид – что это?
Каждый современный жилой проект индивидуален, и в большинстве случаев застройщикам удается просчитать риски и предотвратить негативный сценарий развития событий. Причины, которые могут привести к тому, что объект не будет востребован среди покупателей, обычно лежат на поверхности.
В первую очередь, это плохое месторасположение. Локация определяет буквально все. Если из района не въехать и не выехать, нет нормальной социальной инфраструктуры, транспорта и дорог, то каким бы удачным ни был жилой комплекс, с большой долей вероятности он обречен на провал.
Далее следует неудачная квартирография. Имеет значение не только планировка квартиры, но и ее размер. В кризисных и сложных экономических условиях спросом пользуются небольшие «продуманные» пространства. Переплачивать за «лишние» неиспользуемые метры не хочет никто.
Среди иных факторов можно выделить непривлекательный вид из окна (к примеру, на промзону или кладбище) и плохую инсоляцию жилплощади.
«На динамику продаж негативно влияет неудачная локация при завышенной цене. Квартирография также должна быть уместной – студии в бизнес-классе скорее всего останутся невостребованными»
Катерина Соболева, управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management
Еще существует мнение, что малоликвидные лоты появляются из-за того, что на рынок в большом количестве выводятся удачные во всех смыслах проекты, «оттягивающие» на себя спрос.
«Говоря о миграции спроса из бизнес-сегмента, можно отметить не так давно появившийся формат жилья «бизнес-лайт», – рассказывает Екатерина Пчёлкина. «Такие проекты включают в себя основные опции бизнес-класса и при этом отличаются более доступной ценой. Формат пользуется спросом у покупателей, которые нацелены на покупку квартиры бизнес-класса, но не хотят брать ипотеку».
С этим мнением согласен и Александр Гиновкер, считая, что между бизнес- и комфорт-классом разница весьма условная. И многие проекты, которые должны относиться к комфорт-классу, позиционируются как бизнес-класс. Поэтому отток клиентов и появление неликвидных квартир вполне закономерен.
Как сбывают неликвид
Если в целом проект не «провальный», то рано или поздно даже самые непопулярные лоты найдут своего покупателя. Для этого застройщики предпринимают целый комплекс мер. Разумеется, самый распространенный способ «избавиться» от невостребованных метров – это дисконт. Во время проведения всевозможных акций на неликвидные объекты устанавливаются максимально большие скидки. Порой они доходят до 10-15% (реже до 20-25%). Иногда предлагаются всевозможные бонусы при покупке – например, паркинг или кладовая в подарок. Еще один вариант – удобная программа рассрочки, предлагаемая клиентам.
«Для привлечения покупателей в «неликвидные» объекты используются акции, скидки, отделка, маркетинговая упаковка, иногда – смена концепции всего комплекса»
Катерина Соболева, управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management
Когда дольше обычного продаются квартиры с нестандартной планировкой, например, расположенные на стыках секций, то застройщик может повысить привлекательность такого продукта, выполнив качественную отделку и предложив вариант расстановки мебели, считает Петр Буслов.
Читайте также
«Сегодня покупатели не прощают застройщикам непродуманные проекты»
Жить можно везде: покупатели больше не боятся первых и последних этажей
Дата публикации 22 мая 2019
